Travaux et procédure d'injonction en matière de travaux en vigueur depuis le 15 mai

Entre propriétaires et locataires, il y a parfois des désaccords sur la réalisation de travaux dans le logement .Lorsque rien n'est défini dans le contrat, les règles sont les suivantes :

  • Les frais d'électricité ou de chauffage, d'eau, de gaz, de nettoyage et de sécurité sont à la charge de la personne qui vit dans le logement ;
  • Les frais d'administration, de conservation et d'utilisation des parties communes de l'immeuble, ainsi que les assurances et les services d'intérêt commun, sont à la charge du propriétaire .

La loi est claire : en règle générale, tous les travaux sont à la charge du propriétaire, sauf si les parties en décident autrement par écrit. Et si, en raison de l'absence de travaux sous la responsabilité du propriétaire, l'habitabilité du bien est compromise, le locataire a le droit de résilier le contrat.


Le locataire ne peut effectuer des travaux que si le contrat le prévoit, avec l'accord écrit du propriétaire ou en cas d'urgence (fuite d'eau, par exemple ).

Dans les deux cas, le contrat peut contenir une clause empêchant le locataire de demander une indemnisation pour les travaux qu'il effectue, même s'ils sont autorisés par le propriétaire . Le locataire n'est toutefois pas empêché d'effectuer de petits changements pour son confort, comme faire des trous pour installer un climatiseur, installer des armoires ou peindre les murs . Néanmoins, sauf accord contraire, il doit rendre le bien dans l'état dans lequel il a été reçu. Évidemment, la question n'est pas toujours simple . Ce que le locataire considère comme une amélioration peut être considéré comme une détérioration par le propriétaire .

Le nouveau régime vise à corriger les situations de déséquilibre entre locataires et propriétaires, à renforcer la sécurité et la stabilité du bail urbain et à protéger les locataires dans une situation particulièrement fragile.

À partir du 15 mai, les nouvelles règles seront réglementées, par ordonnance, dans un délai de 60 jours.
Le décret-loi n° 34/2021, du 14 mai, a été publié au Journal officiel "Diário daRepública", approuvant le système de la procédure d'injonction en matière de bail .
L'injonction locative (IMA) a été créée par la loi n° 13/2019, du 12 février, comme un moyen procédural destiné à faire respecter les droits du locataire à cesser les activités entraînant un risque pour sa santé, à corriger les défauts des locaux loués entraînant un risque grave pour la santé ou la sécurité des personnes ou des biens, à corriger un empêchement à la jouissance des locaux loués, ainsi qu'à payer le montant de l'indemnité due pour l'exécution de travaux à la place du propriétaire.
La dite loi a également créé le Service des injonctions en matière de bail (SIMA), office judiciaire ayant une compétence exclusive pour le traitement, sur tout le territoire national, de la procédure IMA.

Parallèlement à la création de l'IMA, la loi n° 12/2019, du 12 février, a également été approuvée, qui interdit et punit le harcèlement dans le bail et établit la possibilité pour le locataire d'assigner le propriétaire à prendre les mesures à sa portée pourcesser la production de bruit en dehors des limites légalement établies, corriger lesdéfauts dans le bail ou dans les parties communes de l'immeuble respectif qui constituent un risque grave pour la santé ou la sécurité des personnes et des biens et également corriger d'autres situations qui empêchent la jouissance du bail, l'accès à celui-ci ou aux services essentiels.

Dans ce contexte, le décret-loi 34/2021, en vigueur depuis le 15 mai, définit désormais le régime de la procédure IMA et réglemente la SIMA .
Chaque procédure IMA ne concerne qu'un seul bâtiment ou unité de bâtiment urbain dont le requérant est locataire .
La procédure d'injonction spéciale se déroule par voie électronique, selon des modalités qui seront définies par ordonnance. La demande d'injonction est, en règle générale, soumise au SIMA par voie électronique, et dans certains cas, elle peut également être présentée sur papier.

Dès réception de la demande, et s'il n'y a pas de refus, la SIMA envoie immédiatement une notification au défendeur, par lettre recommandée avec accusé de réception, afin que, dans un délai de 15 jours, le défendeur puisse démontrer qu'il s'est conformé à l'assignation qui fait l'objet de la demande, plus les frais de justice payés pour la retenue respective, ou présenter une opposition à la demande. Lorsqu'il est nécessaire d'effectuer des travaux dans les parties communes d'un immeuble constitué en propriété horizontale, la demande doit également être notifiée au responsable du condominium, qui peut présenter une opposition pour la partie concernée par l'intervention dans les parties communes de l'immeuble.
Si, après avoir été notifié, le défendeur ne formule pas d'opposition dans un délai de 15 jours ou ne paie pas les frais de justice correspondants, la SIMA exécute la demande IMA .

L'exécution de la demande d'IMA à laquelle a été annexée la clause exécutoire suit les modalités prévues par le code de procédure civile pour l'exécution d'un jugementou d’une injonction, et aucune opposition à l'exécution n'est possible.
La réglementation des normes concernant la procédure IMA sera faite par ordonnance dans un délai de 60 jours à compter de la publication du décret-loi34/2021, du 14 mai, notamment en ce qui concerne la forme et les modalités de dépôt de la demande et de l'opposition, les modalités de désignation, de remplacement et de révocation de l'agent d'exécution, les modalités de communication et de notification, les formes de consultation de la procédure et le paiement du droit de greffe dû, entre autres.

Nous vous conseillons:

  • Faire le contrat par écrit, quelle que soit la durée du bail. Les parties doivent être identifiées au moins par leur nom et leur numéro d'identification civile et fiscale .
  • Il est indispensable d'identifier le bien : emplacement, certificat énergétique et permis d'utilisation, le cas échéant . S'il n'en existe pas, il faut se référer à la déclaration de l'IRS confirmant que le bien date d'avant 1990.
  • Le contrat doit également préciser si le bien est destiné ou non à l'habitation . Il faut prendre en considération le titre constitutif du bien horizontal, pour savoir s'il peut être loué, par exemple, pour des bureaux .
  • Le contrat doit mentionner le loyer et le régime d'actualisation, la durée et les points qui peuvent différer de la loi, comme les travaux à la charge du locataire .
  • Certains baux comprennent du mobilier ou des services, tels que la sécurité ou le nettoyage. Dans ces cas, il est plus fréquent de convenir d'un loyer unique . Mais les parties peuvent fixer deux montants, l'un pour la propriété, l'autre pour le mobilier, par exemple. Dans tous les cas, une liste des biens inclus et de leur état de conservation doit être jointe .
  • Le contrat doit être enregistré auprès du bureau des impôts. Sinon, le locataire et le propriétaire ne peuvent pas bénéficier d'avantages fiscaux et, en cas de défaillance,le propriétaire ne peut pas utiliser le guichet national des loyers
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